“늘어나는 재개발… 교회, 피해 없이 건물 잘 마련하려면”

이대웅 기자  dwlee@chtoday.co.kr   |  

이봉석 목사, 한국교회재개발연구소 세미나 강의

교회 재개발 보상 관련 근거 없는 정보들 퍼져
억울함 없이 잘 보상받고 새 성전 건축 가능해
뜻밖의 갈등도 많이 생겨, 재개발시 기도 필요

▲이봉석 목사가 강의하고 있다. ⓒ이대웅 기자

▲이봉석 목사가 강의하고 있다. ⓒ이대웅 기자
한국교회재개발연구소(소장 이봉석 목사) 세미나 ‘교회 재개발, 길을 제시하다’가 10월 27일 오후 서울 종로구 한국교회100주년기념관 그레이스홀에서 개최됐다.

이날 세미나에서는 전국적으로 규제가 풀리고 재개발이 활성화되는 가운데, 재개발 지역에 포함된 교회들의 대응 방안을 유형별로 제시했다. 세미나에는 ‘땅끝’인 전남 해남 지역에서부터 목회자들이 찾아와 질문하기도 했다.

주강사로 나선 이봉석 목사는 “최근 서울부터 지방까지 교회 재개발 보상에 관한 잘못된 정보들이 퍼져 있어 우려가 된다”며 “재개발 지역에 수용된 교회가 어떻게 대처해 나가야 하는지 제 경험을 중심으로 말씀드릴 것”이라고 말했다.

이봉석 목사는 “새정부 들어 재개발 규제가 완화되고 있다. 이에 전국적으로 교회들의 재개발 역시 활성화되고 있다”며 “특히 수도권을 중심으로 서울시 1만 가구 주택 공급을 위한 역세권 공공개발 사업지가 8곳으로 정해졌고, LH(한국토지주택공사)·SH(서울주택도시공사)·GH(경기주택도시공사) 중심의 공공개발도 전국적으로 이루어지고 있다”고 소개했다.

이 목사는 “한 가지 염려는 서울과 수도권은 물론, 지방에까지 교회 재개발 보상에 관한 근거 없는 정보들이 퍼져 있다”며 “이러한 정보에 현혹돼 교회들이 제대로 보상을 받지 못한 채, 적은 금액의 감정평가액만 받고 쫓겨나는 피해 사례들이 늘고 있어, 정확한 정보를 제공하고자 한다”고 했다.

또 “과거 수익성이 좋을 때는 조합에서 교회들에게 후하게 대하기도 했지만, 우크라이나 전쟁 등으로 물가가 폭등해 건축·자재비도 많이 오르다 보니 수익성이 떨어질 수 있다고 전망하고 교회들에 제대로 보상하지 않으려 할 수 있다”며 “그렇지만 교회들이 단계적으로 잘 대처해 나가면, 억울하지 않게 보상을 받아 재개발을 마치고 하나님 은혜로 새 성전을 지을 수 있을 것”이라고 전했다.

그는 “저희 교회가 재개발되는 과정에서 힘든 일을 겪을 때, 교회 입장에서 상세히 알려주고 대책을 세워주는 곳이 있었으면 좋겠다고 생각했다”며 “재개발이 진행될 때 힘들고 어려운 교회와 목사님들의 입장에서 돕기 위해 연구소를 설립했다. 선한 뜻으로 하다 보니 로펌과 세무법인, 건축업체 등 협력할 수 있는 좋은 분들을 많이 연결시켜 주셨다”고 말했다.

재개발 지역으로 지정되면, 종교부지를 받아 성전 건축을 원하는 교회들도 있고, 보상을 받아 다른 곳으로 이전하는 교회들도 있다. 이 두 가지 경우 모두 추진위원회부터 조합 설립, 사업인가, 관리처분 인가 등 단계별로 접근하지 않으면 낭패를 볼 수 있다고 이 목사는 설명했다.

이 목사는 한 교회를 예로 들면서 “조합 측에서는 건평 1천 평 규모에 지하 주차장까지 1천 평을 제공하겠다고 했다”며 “하지만 성전 건축에는 여러 부대비용도 들어가기 마련인데, 이를 협상하면서 충분히 받아내지 못했다”고 소개했다.

이봉석 목사는 “보이지 않는 영적 싸움이 있기에, 교회 재개발 국면에서는 기도가 많이 필요하다. 대부분은 성도들 간에 갈등이 있어도 조정해 가면서 잘 마무리되지만, 그렇지 못한 경우도 있다”며 “성전을 건축하는 것이 훨씬 유익함에도 일부 성도들의 이권이나 주도권 다툼 때문에 망치는 경우도 있다. 그러므로 재개발 시 보상을 제대로 받는 것도 중요하지만, 교인 간에 갈등 없이 잘 마무리하는 것이 더 중요하다”고 강조했다.

이 목사는 “저희 연구소는 이러한 성도들 간 갈등은 줄이면서, 많은 비용을 들이지 않고 적절하게 보상을 받을 수 있도록 도와드리고 있다”며 “재개발을 하다 보면 뜻하지 않은 갈등이 많이 생긴다. 진행 중에 교인들끼리 추가로 다툼이 일어나기도 한다”며 “이제까지의 연구와 노하우를 가지고, 담임목사의 마음으로 부작용 없이 성도들이 하나 되어 재개발을 완수하도록 도와드리겠다. 그래서 피해를 줄이고 제대로 보상을 받아 교회들이 새롭게 잘 세워질 수 있으면 좋겠다”고 전했다.

이후에는 실제적인 설명을 곁들였다. 이전 세미나에서 여러 차례 밝힌 대로, 재개발은 초기 대응과 법적 대응, 그리고 협상 등 3가지가 중요하다고 언급했다.

이봉석 목사는 “교회는 재개발 초기 단계부터 조합에 적극 참여해 종교부지를 확보하고, 적절한 면적과 위치 등에 교회가 들어설 수 있도록 대응해 놓아야 한다”며 “조합들은 대부분 사업적 이익을 위해 종교부지를 적게 주려고 하기 때문”이라고 안타까워했다.

성남 한 재개발 조합은 한 구역 내 교회 3곳 중 한 교회에는 기존 면적보다 종교부지를 30%를 더 주고, 나머지 두 교회에는 현재 땅의 반밖에 주지 않았다고 한다. 이들 교회는 3-400명 규모였는데, 부지가 반으로 줄어 교회를 지을 수 없었다. 이 교회는 조합과 대치만 거듭하다 종교부지도 제대로 받지 못하고 건축인가가 나버렸다고 한다.

광명 지역 한 교회는 대로변에 40억 원 이상 규모의 건물을 소유하고 건물 전체를 사용하고 있었으나, 조합에서 종교부지를 주지 않고 지하상가 10평 분양과 현금 7억 원 보상을 내세운 사례도 있었다. 이에 이 목사가 검토 결과 종교부지 대신 현금 보상을 적절하게 받아내, 다른 곳으로 이전해 교회를 세울 수 있었다.

다른 교회는 삼각형 모양으로 종교부지를 배정받아 건물을 세우기 어려운 경우도 있었다. 이 교회는 “구청에 지인이 있다”며 5차례 조합에 내용증명을 보내고 자신 있게 협상했지만, “변경 불가”라는 답변만 돌아왔다고 한다. 이 목사는 컨설팅 후 조합과 첫 만남에서 종교부지를 사각형 모양으로 변경시키고, 더 나은 위치도 확보했다고 소개했다.

이 목사는 “문제는 교회나 목회자들이 다소 안일하게 대처하다 초기 대응을 제대로 하지 못하는 경우가 많다는 점”이라며 “인맥만 믿어서도 안 된다. 특히 공공개발의 경우 초기 단계에서 80% 이상 결정이 끝나기 때문에, 초기 단계 대처를 절대 놓쳐선 안 된다”고 역설했다.

두 번째 ‘법적 대응’에 대해선 “교회 재개발에 있어 가장 중요한 부분”이라며 “조합은 자금이 넉넉해 대형 로펌들과 계약한다. 교회도 이에 대응할 실력 있는 법률 전문가가 필요하다”며 “상황에 맞는 법적 대처도 중요한데, 교회는 경험이 없다 보니 무엇을 어떻게 해야 할지 모르는 경우가 많다. 법적 대처는 가장 기초이므로, 진행 상황에 따라 전문 변호사들이 필요하다. 연구소에서 로펌 4곳과 협력하는 이유”라고 했다.

마지막 ‘협상’에 관해선 “재개발이 시작되면 대형교회들은 사전에 종교부지와 건축비를 미리 준비하는 경우가 많지만, 성도 200명 미만의 작은교회들은 보통 무시한다. 교회로 인해 재개발이 지연돼 손해를 볼 정도가 돼야 요구조건을 들어준다”며 “관련 법령에는 ‘보상 감정가 최저 기준’이 정해져 있지 않기에, 협상이 중요한 것”이라고 밝혔다.

이봉석 목사는 “교회 재개발은 하나님 은혜가 있어야 성공할 수 있다. 뿐만 아니라 최선을 다해 대응해야 좋은 결과가 이뤄진다”며 “무엇보다 지역의 빛과 소금이 되어 주민들에게 선한 이미지를 심어야 할 교회가 주민들로부터 손가락질당하는 일이 벌어져선 안 된다”고 정리했다.

그러면서 “재개발이 시작되면 두렵겠지만, 단계별 대처만 잘 하면 얼마든지 조합과 큰 갈등 없이 보상을 제대로 받을 수 있다”며 “재개발을 진행해야 하는 교회들이 초기에 저희 연구소에 문의하시면 피해를 훨씬 줄일 수 있고, 좋은 환경을 만들어 갈 수 있을 것”이라고 덧붙였다.

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